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현재 사회적인 문제가 되고 있는 전세 사기에 대한 유형을 알아보고 23.5.2 발표한 전세사기 예방 및 피해 지원 방안 그리고 23.3.23일부터 시행되고 있는 전세사기 방지를 위해 시중 대표적인 5개 은행과 함께 업무협약을 한 내용을 정리해 본다.
이 시행된 내용이 제대로 작동되면 전세 사기꾼(빌라왕)들이 집을 담보로 대출할 때 대출 금액이 적어지므로 어느 정도 전세사기 방지 대책으로 가능할 것으로 본다.
1. 전세 사기 유형
1) 전세가와 매매가 비슷하가거나 매매가 보다 전세가 높아 향후 보증금 반환 시 반환 능력을 상실하고 보증금 미반환 되며 이러한 경우 임차인이 경매 신청 후 매매 되더라도 매매가의 70~80% 정도 되지 않아 보증금을 돌려받지 못하는 상태 발생.
2) 무권한 계약
부동산에 권한이 없음에도 불구하고 관련서류를 위조하여 소유자인 것처럼 속여서 보증금을 편취하는 경우
3) 무자본 갭투자
미분양 빌라, 신축빌라 등에서 주로 발생하는데 무자본으로 매입한 후 임대 계약으로 보증금을 편취하는 경우
2. 전세 사기 예방 및 피해 지원 방안
1) 전세사기 예방
- 반환보증 개선 : 전세가율 100%→ 90%
- 계약단계별 정보제공: 안심전세앱 출시, 매매계약 임차인 고지 등
- 공인중개사 책임강화: 임대인 신용정보, 전세사기 위험 확인
2) 전세사기 피해지원
-대출요건완화, 대환신설: 가구당 최대 2.4억(보증금 3억 한도) 지원
-긴급거처지원확대: 수도권 500호 이상 확보
-낙찰시 무주택 유지: 공시가격 3억(지방 1.5억), 면적 85㎡ 이하
-원스톱 법률서비스지원: 보증금 반환절차 단축,지원센타 보강
3) 전세사기 단속 및 처벌 강화
-기획조사: 단기간 다량, 집중매집, 동시진행, 확정일자 당일 매도 등
-불법광고,중개퇴출: 집중신고기간 운영 및 수사의뢰
-공인중개사, 감정평가사 처벌강화 : 가담의심자 전수조사
-교란행위 신고센타 역할확대: 전세사기 의심행위 관리
-특별단속 6개월 연장
3. 전세사기 방지 대책 업무 협약
임차인의 대항력 효력이 발생(전입신고 익일 0시) 하기 전에 임대인이 선순위 주택 담보 대출을 받는 경우 임차인의 보증금 보호가 취약해지는 사례를 방지하기 위함
전세사기 방지를 위한 시범사업은 은행이 주택담보 대출을 실행할 때 한국 부동산원에서 제공하는 확정일자 정보를 확인하고 임차인의 보증금을 감안하여 대출을 실행하는 사업이다.
4. 시범사업 구조(예시)
※ MOU체결 이후, 4개은행은 5월부터 순차적으로 시범사업을 개시할 예정이고, 한국부동산원은 부동산 거래시스템(RTMS) 임대차 정보를 은행에 제공할 수 있도록 시스템 연계를 추진한다.